都更現況與合建契約、核定計畫書不符，地主該如何主張？
- 陳麗雯
- 11月8日
- 讀畢需時 4 分鐘
出處：法律百科
案例：
建商A為了X都市更新案（下稱X都更案）和地主們B、C、D共同協商簽訂合建契約，契約中明定：
主管機關核准都市更新案計畫時，如有多給獎勵容積的坪數，雙方同意依本契約按地主權利比例分得一半的坪數。
營業稅依法律規定各自負擔。
經過建商A數年的努力，好不容易讓政府核定通過X都更案。但建商A在核定後，竟變臉對地主B、C、D說沒辦法再分配政府多核給的獎勵容積坪數，而且政府後來核定的都市更新事業計畫書就是沒有再分給地主的了。但地主們認為這樣和原來的契約約定不符，且少給的坪數以市價計算，更讓他們損失了逾新臺幣（下同）500萬元。
其次，建商有說每位地主應負擔的營業稅初估不會超過10萬元，並明列在政府核定的都市更新事業計畫書裡，但地主們後來卻收到A建商的通知，要求付100萬元營業稅，要不然不能交屋。建商A還對地主們說：「核定計畫書是說『初估』，並不表示金額一定正確。」
地主們覺得因為都更，不僅房子被建商拆掉沒得住、分配的坪數少了，又平白欠百萬元稅款，有被騙的感覺，早知就不簽都更同意書給建商了。在這種情形下，地主B、C、D可對誰主張何種權利？
一、地主B、C、D可以對建商求償
（一）獎勵容積部分
本案例中，依照合建契約的內容，如果主管機關核准X都更案計畫時，有多給獎勵容積的坪數，雙方同意依契約按地主權利比例分得一半的坪數。既然建商A和地主B、C、D有約定此條款，若該條款沒有違反公共秩序、善良風俗[2]，或者是違背強制禁止規定[3]，則該契約條款有效，基於私法自治及契約自由原則，雙方及法院都要遵循該條款[4]。
而建商另行將都更範圍、建築設計、申請獎勵容積、分配比率等內容製成「都市更新事業計畫書」[5]，送給主管機關審核[6]，即使主管機關核定的內容和合建契約約定不一樣，也不影響合建契約的內容[7]；且合建契約也有約定獎勵容積要依約辦理，所以還是要依照合建契約分配，而不是依政府核定的內容[8]。萬一主管機關已核定，建商無法再履行合建契約約定分配獎勵容積一半給地主們的義務，建商就應負起債務不履行相關的損害賠償責任[9]。
（二）營業稅部分
都更合建分屋要繳營業稅[10]。因為稅務機關會認為合建分屋是一種以物易物的關係[11]，地主出賣土地換房子[12]，建商則是為了得到土地而把房子賣給地主，而建商賣房子這部分的銷售額依法必須開發票給地主，並繳納營業稅[13]。
因為案例中雙方在合建契約裡只約定營業稅依法各自負擔，而我國的營業稅雖然是由建商出面繳給政府[14]，但依法是由地主們（消費者）負擔[15]，負擔方式是建商要將營業稅包含在房屋的銷售價格中[16]。如果雙方在契約沒有特別約定建商可以再額外向地主們收取現金來繳納營業稅，或可認為地主出賣土地的價值就包含營業稅，地主們不用再另行支付現金來負擔營業稅[17]。
其次，即使應由地主們額外繳納營業稅，此時或許可參考核定版的都市更新事業計畫書的內容。有大法官認為，如果建商給政府的都更事業計畫書，地主就內容表示同意的話，可以解釋為雙方合意作為契約的一部分[18]。計畫書裡面的用字雖然是「初估」，但如果是建商有意誤算，而造成地主的損害，地主或許也可以向建商求償。
二、若政府沒有實質審查計畫書就核定，地主B、C、D可以對政府提起行政訴訟
（一）都更案由政府重重關卡把關
因為都更涉及都更範圍內多數居民的財產權、居住自由等權益，所以國家必須介入監督、審查[19]。因此建商在擬訂都市更新事業計畫的期間，必須舉辦公聽會，聽取民眾意見[20]；再將計畫書交由政府審查。行政機關審查後，須將計畫書公開展覽30天，並且再召開公辦公聽會[21]；在公開展覽後、核定前的都市更新審議期間，還要舉辦聽證會[22]。
由此可見，因為都市更新影響人民財產、居住自由等權益，所以都市更新事業計畫書要獲得主管機關核定，須經過重重關卡[23]，以確保符合公平正義。
（二）政府必須實質審查計畫書內容
不但透過層層關卡把關，政府更必須「實質審查」計畫書中明列的相關費用、負擔等內容[24]。
本案例的建商A在都市更新事業計畫書內就相關費用中的營業稅僅列「初估」，並未說明為什麼要列出這項費用、為什麼是這個金額；政府審查時也未善盡監督責任，沒有實質審查該費用是否合理必要，則政府核准都更計畫書的決定，就可能有判斷瑕疵而違法[25]。
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