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登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎?什麼是借名登記?

出處:法律百科

案例

A女與擔任公務員的B男兩人交往多年,一起購置房地、共築愛巢,雙方各自負擔部分自備款及裝潢費,但當時並未算清楚彼此分攤費用。

因B男擁有公務員之身分,向銀行申請公教貸款利息較低,所以用B男的名義登記為所有權人,但貸款多數由A女支付,所有權狀由A女管理。

多年後B男劈腿,與A女分手,A與B協議由A女找買家,售屋後還清貸款雙方再分錢,但B男多次認為A女所找買家出價太低而無法成交,甚至主張房子登記於其名下,所以房子是他的,而要求A女返還房地之所有權狀。A女應如何主張其權益?


本文

房地是否為B男一人所有?
依照民法第767條1項前段[1],B男必須為房地之唯一所有權人,才可以請求返還。房屋登記名義上雖為B男,但雙方實際上應是以共有的意思購屋,A女與B男間就房地實為分別共有[2]關係,依照實務見解[3],雙方就A女應有部分成立「借名登記契約」,並類推適用委任關係。
至於應有部分[4]的比例,如不明者,則推定為均等,即每人為二分之一,民法第817條有明確規定[5]。因此,房地形式上為B男所有,然實質上所有權之應有部分各半,故B男請求返還所有權狀予自己並無理由。

A女是否無權占有房地?
雙方曾依照民法第819條第2項[6]、第820條[7]約定,由共有人A女一人持有所有權狀的分管契約,也約定出售處分房地並平分利潤,A女已具有合法之占有權源,B男請求返還所有權狀予自己,實於法無據。


結論

基於上述事實及結論,借名登記之契約於不違反公序良俗時,實務上仍認為有效,則契約雙方內部關係仍應受該契約拘束,真正所有權人仍為實際管理使用並出資之借名人,不可僅因地政機關上之登記名稱,直接認登記名義人(出名人)為真正所有權人。
此外,因為物權(如所有權)具有絕對(對世)效力,也就是物權人可以對任何人主張權利,效力強大,因此得喪變更須藉由公示之方式,使他人了解權利之歸屬,避免與A交易的第三人遭受損害,保護交易安全,此時A與B雙方不可以此借名登記契約關係,對抗交易相對人。
為避免日後爭端及舉證有難,建議A仍應向地政機關登記自己為所有權人較妥適。


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