top of page
  • wchern6

查封房屋時冒出假房客,該怎麼辦?

出處:法律百科


作者:陳麗雯律師

A和B結婚多年,育有兩子C和D,然而A卻因病於去年往生。依照民法的規定,A的繼承人有配偶B和兒子C、D共3人,而A的遺產只有一棟房子,所以就由B、C、D 3人,一起繼承,而每位繼承人應繼分各是1/3。

B、C、D對於遺產如何分配一直無法達成共識,只好去法院聲請調解,調解最後3人講好要把房子賣掉分錢,B、C、D 3人也當場簽了調解筆錄。但事後B和C卻一直以各種方法推遲不肯讓買家來看屋,所以房子也遲遲沒有賣掉。


D無奈之下只好拿調解筆錄向法院聲請強制執行,將房屋法拍,但法院人員到現場查封時,竟然有一個不認識的E拿著跟B、C簽的租約跑出來,說他是房子的承租人,且現場看起來E確實也有居住的事實,導致拍賣公告因為有租約而載明「不點交」,買家因此都興致缺缺、讓拍賣受阻。


遇到這種情形,D想知道有什麼方法可以解決這個困境?


一、 D可以向B跟C主張出租的管理行為不合法

(一)共有物出租要經過多數決

因為D為繼承人之一,在完成遺產分割前,會和其他繼承人處於公同共有遺產的狀態。在公同共有物的法律關係下,如果要管理共有物,也就是改良、保存跟利用共有物,須經過共有人多數決同意。而出租共有房屋就是一種管理共有物的方式。


(二)管理必須出於為全體共有人管理的意思

共有人雖然可以用多數決的方式管理共有物,表面上共有人3個人裡B和C已經有2個人、潛在應有部分合計2/3,兩者都過半,好像可以不管D,直接用多數決將共有的房子出租給E。但是有實務見解認為,管理行為必須是「為全體共有人管理共有物的意思」,如果只是純粹為了部分共有人自己的利益,就不能主張是合法的多數決管理行為。所以B和C擅自將共有物出租給E,如果是為了排除D使用及出賣,不是出於為全體共有人管理共有物的意思,則D可以主張不符合共有物管理的條件,B和C無權出租房子。


二、 D可以主張B、C和E間的租約為通謀虛偽而無效

B和C明知道自己已經簽下了變價分割的調解筆錄,卻故意不履行,且如果他們出租房屋給知情的第三人E也不是真的想出租,而是想製造假租約,也沒有向E收取租金,又讓E居住在房屋裡,以便讓D就算拿著可以作為執行名義的法院調解筆錄,聲請拍賣共有房屋分錢,仍會因為房屋看起來有租約且有人居住在內而不點交,也就是法院不會解決E占有房屋的狀態,買到法拍屋的人要自行跟E私下協調或打官司,阻礙買家投標的意願,造成拍賣困難。


另一方面,如果E也明知道B和C並沒有出租的意思、自己也沒有承租及付租金的意思,還故意跟B和C簽租約,雙方相互故意讓違反真正意思的租賃契約成立,這份租賃契約有可能會被認為是通謀虛偽意思表示,則租賃契約會無效。此時,D可以主張這個租賃契約是通謀虛偽意思表示,一旦法院認定這確實是無效的假租約,E就沒有可以合法使用房子的依據,則E是無權占用這個房子。


三、 D可以向E請求返還房屋給全體共有人

綜合以上說明,D可以主張B和C的管理行為並不合法,無權出租這個共有的房屋;E的租約則是通謀虛偽的假租約,E也沒有占有房屋的合法權源。則身為共有人之一的D可以本於自己的所有權,為全體繼承人的利益請求E遷出房屋,並返還房屋給全體共有人。


四、 D可以向E請求相當租金的不當得利;以及向B、C依侵權行為請求損害賠償


B和C如果是因為不想要讓D使用房屋或是變價分割,而和E訂立假租約,惡意阻撓,造成執行困難,E也確實有居住及使用房屋的情形,且沒有給付租金,此時,因為租約已經無效了,E不是合法使用房屋,形同E沒有使用權源卻使用房屋,獲得相當於租金的利益、D受到相當於租金的損害,則D除了可以向法院請求如以上所述的返還房屋外,還可以向E請求相當於租金的利益,請求金額有實務見解認為可以E和B、C間假租約上的租金為依據,由法院斟酌。

另外,因為B、C故意和E製造假租約讓D無法使用及出賣房屋,侵害身為房屋共有人之一的D的所有權,此時,D也可以依侵權行為法律規定,向B和C請求損害賠償。


最新文章

查看全部

公司名稱可以跟著名商標相同或相似嗎?

出處https://www.legis-pedia.com/article/Intellectual-property-rights/1202 文:陳麗雯律師 案例 A生醫科技公司是一間已設立登記、販賣口罩的新公司,但被販賣藥品、營養補充品的老字號B公司發現,A公司名稱和B公司所有的著名商標A’相同,且B早已在醫療商品類別[1]註冊A’商標,B公司認為A已經侵害B的A’商標權,要求A公司撤換公司名

南非老師不滿綠帽罩頂 勒昏妻殺人未遂改傷害-陳麗雯律師成功救援

南非老師不滿綠帽罩頂 勒昏妻殺人未遂改傷害 | 法律前線 | 社會 | 聯合新聞網 2022-12-10 11:29 聯合報/ 記者林保光/即時報導 南非籍男子蓋瑞特因妻子整夜未歸,隔天質問妻子去向,妻子坦白與同事發生一夜情,他不甘綠帽罩頂,暴怒拿傳輸線 勒昏妻子,吃上殺人未遂官司,高雄地方法院因他無殺人意 圖,改依傷害罪判刑6月,可易科罰金,但執行後驅逐出境。 據了解,31歲的南非籍男子蓋瑞特與

Comments


bottom of page